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万达每年都有新商场 太古为什么10年才造一个?

2018-08-19 18:03

  万达每年都有新商场,太古为什么10年才造一个

  缓慢某种程度上能带来品质,但过于缓慢可能令它在获取市场的方式上越来越被动。

  吴洋洋

  拿地15年之后,位于上海南京西路的兴业太古汇终于开业了。

  11月底,兴业太古汇宣布正式开业。这个购物中心由兴业地产和太古地产这两家香港地产公司合作完成,最近因引入星巴克在海外的第一家烘焙工坊变得知名,同时也以建设和招商周期漫长著称。

  兴业地产早在2002年就获得了项目所用土地,原计划用作住宅开发,之后申请改作商业用途。兴业地产擅长开发住宅项目,在商业地产领域缺乏经验,2006年,它邀请擅长后者的太古地产加入了该项目,双方以各持股50%的股权结构合作开发。这之后直至项目开业又是10年之久。

  这种长周期符合太古的风格,其进入内地市场的第一个项目广州太古汇就花费了10年时间。当时它的商业模式、设计商场的思路、招商策略以及与租户打交道的方式,都曾是国内商业地产公司的学习对象。

  “15年的时间足够发生很多变化,最不一样的是消费者的消费习惯和生活方式与15年前非常不一样了。”太古地产行政总裁白德利在兴业太古汇开业时说,几乎只用了一代人的时间,一整代人就从无产阶级变成了中产。

  快速变化令不少商业地产公司都选择了快速复制和扩张,以速度和规模抗衡时间风险。以万达为代表的商业地产公司曾每年开出数十家商场。而太古截至目前在中国内地运营的商场数量只有5家。

  太古集团同时经营的多元业务可以部分地削减太古地产的生存压力。除了地产,太古集团还在中国内地经营食品、冷链运输、航空、飞机维修等多项生意。这些业务中的一部分是高利润生意,例如飞机维修和冷链运输,这些基础设施都与中产阶级的生活方式——旅行和注重食物新鲜度——有关。

  其中,在飞机维修方面,太古旗下的港机是目前全球第二大飞机服务商。排名第一的是一家澳大利亚公司。

  另一部分业务如食品和航空,虽然利润率不高,但收入稳定,有着不错的现金流。自1989年,太古饮料就是可口可乐在中国内地的罐装和分销商之一。早期,太古饮料和中粮、可口可乐自身三方分别承担中国市场的罐装和分销。去年11月,可口可乐出售在中国所持有的所有瓶装厂时,太古饮料又买下了其中一半,从而使手中的饮料瓶装工厂数量由11个增长至18个。这种整合可以为太古饮料带来分销、包装升级等方面的规模效应,从而提高收益水平。

  缓慢某种程度上能带来品质。太古集团在内地的几个项目,例如广州太古汇、成都太古里和三里屯太古里,都在开出后成为当地的时尚中心。上海的兴业太古汇在开业半年内举办了50多场展览和活动,包括把英国V&A博物馆的一百多双鞋子拿来办的一场展览。

  但过于缓慢可能令它在获取市场的方式上越来越被动。以上海为例,南京西路的项目就源于兴业伸出的橄榄枝,太古集团自身并未能在市中心取得土地。其即将在上海前滩开工的第二个项目同样如此,是通过与本地国企陆家嘴集团合作才拿到了入场券。

  而12月12日宣布即将扩建的北京“三里屯太古里西区”,完全是个改造项目:它要把陈旧的雅秀大厦翻新,然后用租用的方式做生意——这就完全享受不到资产升值的丰厚价值,只能赚微薄的零售利润了。

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